Comment se protéger contre les loyers impayés ?

loyers impayés

Les loyers impayés figurent parmi les aléas d’un investissement locatif, bien que le pourcentage des locataires qui ne respectent pas cette obligation reste assez faible. En plus d’avoir un impact important sur la rentabilité de l’investissement, ce risque met également le propriétaire en situation délicate sur le plan financier, pour ne citer que le paiement des mensualités de son prêt immobilier. Voici donc quelques points importants à connaître sur les différentes manières de se protéger contre les loyers impayés.

La GLI ou garantie loyers impayés

La GLI ou garantie loyers impayés protège le bailleur des loyers impayés. Il s’agit d’ailleurs d’une assurance spécialement élaborée à cet effet. La souscription se fait aussi bien auprès d’un établissement bancaire que chez une compagnie d’assurance. La GLI offre aujourd’hui des garanties relativement puissantes. Comme son nom l’indique, et ce, indépendamment du motif du non-paiement, elle prend en charge les loyers impayés, les diverses charges et taxes dues ainsi que les indemnités d’occupation dans le cas où le locataire ne remplit pas son obligation de payer le loyer. Certains contrats prévoient même quelques mois de franchise. Les détériorations et les dégradations constatées au moment du départ du locataire figurent également parmi les garanties couvertes par la GLI, à condition toutefois que celles-ci ne soient pas prises en charges par un dépôt de garantie. À ces couvertures s’ajoutent le départ prématuré du locataire qui prévoit un remboursement des loyers jusqu’à récupération des lieux par le bailleur et les frais de contentieux. Il arrive aujourd’hui que l’assureur propose des garanties et options supplémentaires comme l’assurance propriétaire non-occupant ou la vérification et l’étude plus approfondie des documents fournis par le locataire. Il faut tout de même savoir que ce type d’assurance ne fonctionne que sous certaines conditions. Le locataire doit être en mesure de répondre aux exigences en termes de ressources, de fournir toutes les pièces justificatives requises et avoir rempli une fiche de renseignement spécifique appelé agrément.

La garantie Visale

La garantie Visale couvre également les bailleurs en cas de loyers impayés. Il s’agit cette fois-ci d’une garantie gérée par Action Logement qui a vu le jour en 2016. La garantie Visale a la particularité d’être gratuite. En d’autres termes, Action Logement se porte garant pour couvrir loyers impayés, et ce, de manière entièrement gratuite. Le dispositif a été spécialement conçu pour permettre aux personnes qui ne disposent pas de garanties suffisantes pour accéder à une location. En général, la garantie Visale est sollicitée pour les jeunes ainsi que les salariés qui viennent d’être embauchés ou qui sont en situation de mutation professionnelle. Concrètement, lorsqu’une situation de loyers impayés se présente, Action Logement se substitue tout simplement au locataire défaillant, et prend en charge les sommes à verser auprès du propriétaire. Le locataire devra de son côté rembourser Action Logement. Bien qu’elle ne soit pas accessible à tous, la garantie Visale couvre tout de même les loyers impayés pendant au maximum 36 mois tout au long du bail. Ces 36 mois ne sont pas forcément successifs. À la différence des contrats d’assurance de loyers impayés privés, la caution Visale ne prend pas en charge les éventuelles dégradations causées par le locataire. La souscription à la garantie Visale n’est pas compatible avec une assurance privée loyers impayés, sauf bien évidemment, si l’assureur privé ne prend en charge que les risques de dégradation du logement.

Bien choisir son locataire

Contrairement à ce que l’on pense, le choix du locataire protège le propriétaire d’un bien immobilier mis en location du risque de loyers impayés. Vous l’aurez compris, un CDI et des garanties en béton sont loin d’être suffisantes, et ne permettent pas toujours de confirmer la pérennité de l’emploi de la personne. Pour se prémunir contre les impayés de loyers, la première chose à faire est donc de vérifier la situation financière du locataire, en se penchant tout particulièrement sa solvabilité. À titre de rappel, un locataire est considéré comme solvable lorsque la part du loyer qu’il doit payer tous les mois représente entre 25 et 33 % de ses revenus mensuels au maximum. Pour cette première vérification, il ne faut donc pas hésiter à demander des pièces justificatives comme son contrat de travail, ses deux derniers bulletins de paie s’il s’agit d’un salarié, ou les derniers bilans et avis d’imposition si la personne concernée est un travailleur indépendant. Dans tous les cas, et ce, indépendamment de la situation professionnelle du futur locataire, un justificatif d’identité est toujours nécessaire, ainsi que les trois dernières quittances de loyer, ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur. Par ailleurs, pour le cas d’un étudiant ou d’un retraité, le propriétaire peut réclamer des documents spécifiques comme la carte d’étudiant ou le bulletin de pension. Lorsque le candidat à la location a recours à un garant, la personne qui se porte caution doit fournir les documents préalablement cités.


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